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【Mr.リビンマッチが解説する】不動産広告の不当表示について

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・マガジンファン」今回は「不動産広告の不当表示について」です。

不動産広告の表示規制
不動産は、人生の中でも最大級の大きな買い物です。そのため、消費者に対して大きな影響を与える不動産広告には、数多くの制限が設けられています。不動産に関する法律・規約である宅地建物取引業法と公正競争規約には、それぞれ表示規則があります。
違反の疑いがある事業主は、首都圏公正取引協議会に呼び出されます。そこで罰則の有無を判断する査問が行われ、業務停止や免許停止、罰金などによって処罰されます。初めての違反の場合、50万円以下の罰金、2度目以降は500万円以下の罰金が課せられる可能性があります。
宅地建物取引業法・公正競争規約には、下記のルールがあります。

■誇大広告・不当表示の禁止
…物件内容や規模、環境について事実と著しく相違する表示をしてはいけない
また、実際のものより優良・有利であると誤解させるような表示
例)主要駅からバス移動の時間を短縮する

■特定事項の明示義務
…一般消費者が通常予測できない物件の性質・地形・環境に関するデメリットは、
分かりやすい場所に明示しなければならない
例)再建築不可の土地、市街化調整区域の土地

■広告開始時期の制限
…建物建築の工事完了前において許可・確認があるまでは売買に関する広告を禁止する
例)分譲地は開発許可を受ける前、新築住宅は建築確認を受ける前に広告をしてはいけない

■取引態様の明示
…建物の売買・交換・賃貸の広告をするときは売主・代理・仲介等の明示をしなければいけない
例)宅建業者が契約の当事者となって、建物の契約を成立させる
売買の場合「売主」、賃貸の場合「貸主」
宅建業者が代理人として契約を成立させる…「代理」または「販売代理」「貸主代理」
宅建業者が媒介して契約を成立させる…「媒介」、「仲介」

広告の不当表示によって、不動産購入者が騙されることがないようにこまかくルールが決められているようです。
物件に対して大げさな印象を与えないように、事実にもとづいた表現や正確な情報の記載が求められています。
非常に細部まで規定されていますので、厳密には違反している広告も多く存在しているかと思えますので気を付けたいところです。

誇大広告・不当表示の禁止
これらのルールの中でも特に重要な誇大広告・不当表示の禁止について解説します。
広告内に表示される用語にも厳しい基準があります。

・完全無欠を意味する用語
例)完全、完璧、絶対、など

・他の業者の供給するものや他の業者よりも優位に立つことを意味する用語
例)日本一、日本初、業界一、当社だけ、他に類を見ない、など

・一定の基準により選別されたことを意味する用語
例)特選、厳選、正統派、推奨、など

・最上級を意味する用語
例)最高、最高級、最新、最適、最上級、一級、など

・著しく安い印象を与える用語
例)格安、特安、激安、お買い得、掘り出し、など

※表示内容を裏付ける根拠を示す場合には使用可能
出展:住宅・不動産広告制作マニュアル(2010・住宅新報社)

その広告を見た人に対し、実際の物件の条件から抱く印象よりも、著しく好ましく思えてしまうような、印象操作の類いの言葉は厳に慎むようにルールが設けられているようです。
使用する言葉に対して根拠となる事実の併記を求めていたり、とにかく誤解や不信を招かないようにという注意と、正確な情報の提供に配慮された規制がなされていて、購入希望者に寄り添ったものとなっています。

おとり広告
今まで述べた不当表示の中で最も悪質なものがあります。それが「おとり広告」です。
おとり広告とは、消費者が見て他の物件より立地条件が良かったり、価格が安かったり誤認を与えてしまう広告表示のことを言います。おとり広告は特にインターネットで多い不当表示です。実際には存在しない物件を表示し、おとりにして消費者を引っかける広告です。不動産ポータルサイトで物件を掲載していて、契約になったにも関わらず、削除するのを忘れていた。これだけでも違反になってしまいます。
売買物件で多いおとり広告もあります。首都圏不動産公正取引協議会によると、売買物件で「新築一戸建」と表示しているが、実際は土地のみもしくは中古物件で取引しているものを勝手に新築物件と広告するものが多いという。問い合わせがきて、契約がまとまれば、新しく一戸建てを建てるというのです。売り主からすれば、実際に土地は売れているので、中々発覚しないケースが多いようです。
不動産広告に対する決まりがここまで厳しいとは正直知りませんでした。
広告の表示方法や用語はもちろんのこと、表示規則の罰金が初回50万円、2回目以降が500万円というのはかなり厳しいとは思いましたが、購入する側からすれば一生ものの高額な買い物になりますから、仕方のないことなのかもしれません。
もともと不動産業では「情報の非対称性」が指摘されていて、業者側が圧倒的に情報を握っていることもあって、広告では正しい情報を伝えることでよりフェアな取引を目指すことが重要視されているといった印象です。