【Mr.リビンマッチが解説する】不動産賃貸に関わる法律の歴史

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・マガジンファン」今回は「不動産賃貸仲介の歴史」です。

不動産の歴史について気になる方に、リビンマッチ(旧スマイスター)Magazineの中で不動産賃貸仲介の歴史
に関して詳しく記載してある記事になります。歴史を紐解いていくと、現代にも応用できる知識が身につくのではないでしょうか。

■不動産賃貸仲介の歴史

不動産賃貸仲介は、明治時代から始まります。明治に入ると、土地所有の自由が認められるようになり、不動産が個人資産になりました。それにより、江戸時代に地主の代わりに貸家の管理や地代の取り立てを生業としていた家守(やもり)が貸家の仲介を始めます。これが賃貸仲介の始まりと言われています。
そもそも1870年に建物の管理は地主がすることになり、家守の職が奪われてしまいます。そこで、移動の自由や職業選択の自由によって都市部へ流入してきた人々の住宅斡旋をおこなうようになりました。
同時期に、大規模な不動産企業が誕生しますが、この頃は、土地取引の最盛期で貸家の仲介に企業は参加していませんでした。
江戸時代に職業選択の自由や移動の自由が制限されていた、というのは知識としては知っていましたが、それらが明治維新で解放されたことによって不動産業は始まったようです。
人が自由に場所を選んで自由に住むことができなければ、不動産業というのは成り立たないのかもしれません。

■借り手がいるのに、空室率が上がる

第一次世界大戦時は工業の発展により、都市部で急速に人々が増えました。そこで、住宅不足解消のため東京市が市営住宅建設をおこない、市自体が貸家の斡旋もおこなっていました。結果として、住宅不足は解消されつつありましたが、家賃は高いままだったため、借り手がいるにも関わらず、空室率が上がっていくという事態に陥りました。
開国と産業革命の影響で西洋化・近代化していく日本が、短期間で急激な発展を遂げて、その代償としての歪みをともなっていたことが容易に想像できます。
不動産業の需要の高まりと、それにまだ応えられていないという、発展途上に特有のねじれ現象が起きていたようです。

■大企業と小規模事業者の隔たり

戦後、日本は持ち家を中心として住宅市場を発展させてきました。1955年に持ち家率は67%になりましたが、そこから少しずつ減少していきます。一方でこの数値は賃貸住宅が増加していることも意味しています。都市部へ流入してくる地方からの労働者に賃貸住宅の需要があったのです。急速な人口増加に対応するため、建築された賃貸住宅は設備面で劣悪なものが多く、また、十分な広さも確保できませんでした。3畳の部屋に11人が寝起きし、赤ん坊が圧死するという新聞報道もあったくらいです(1951年・読売新聞)。そんな状況でも、都市部での供給は十分ではありませんでした。こういった背景があり、それまで売買と賃貸、どちらも仲介していた不動産業のなかで、賃貸専門の仲介会社も現れます。

1970年当時の事業所統計によると、不動産業の事業所数が最も多いのが貸家業、いわゆる大家です。その次が仲介業です。仲介業の数は1972年で6886事業所あり、前回調査の1969年と比べて23%も増えています。賃貸仲介業を含む不動産仲介は元資金が少なくても開業できました。住宅不足下で大いに活躍したのが賃貸仲介業です。
その賃貸仲介業は当時、従業員が4人以下という小さな会社がほとんどで、82%を占めていたといいます。大企業か小規模事業者という二極化が進んでいきます。

戦後の混乱は多くの突貫工事を引き起こし、事故も多かったことでしょう。
戦後の復興と歩みをともにした不動産業は、団塊の世代が若者だった時代に最も事業所数を増やしたようです。
最も活動的な、移動の多い世代が最も多かった時代ですから、貸家業が一番必要とされた時代かもしれません。

■賃貸仲介のフランチャイズ

70年代に入ると、小規模事業者をつなぐフランチャイズビジネスが誕生していきます。不動産業界で最初のフランチャイズは、1981年に設立されたリクシルERAの前身である住通チェーンと言われています。その後も、1983年にセンチュリー21ジャパンが誕生し、1999年にアパマンショップやホームメイトなど次々と賃貸仲介のフランチャイズチェーンがオープンしていきます。このフランチャイズ化によって、二極化していた不動産賃貸仲介の世界で大企業と小規模事業者の間に入る中規模の企業として確立していくようになります。

現在でも続く大手の賃貸仲介フランチャイズチェーンは、70~80年代に増えすぎた事業所が整理され、まとめられて出来たという背景があるようです。

人口の落ち着きとともに、事業の手法を洗練化しきた不動産業界は、東京オリンピックの盛り上がりのあとに迫っている、人口減少問題に対応していく必要があります。
需要の減少をどう乗り切っていくのか、不動産賃貸仲介の歴史における転換点となりそうです。